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旅游综合体规划要点
发布:2018-02-07  来源:  编辑:九度空间
旅游综合体规划的拿地阶段以打动政府为核心,开发阶段以吸引市场为重点,各自需要 解决的重点问题不尽相同。但不论哪个阶段,都体现了规划的一个共性追求:既要有创意, 还要能落地。

旅游综合体规划

1.创意性

普遍缺乏核心吸引物、同质化开发现象严重是旅游综合体最常见的两个开发难点。B 此,其开发首先要有创意。作为一种全新的土地综合开发模式,旅游综合体的开发在深度研 究其发展规律尤其是旅游、地产、配套板块的发展关系的同时,还要着重在以下两方面加以 突破:
(1)创新主题概念
主题化是旅游综合体塑造核心竞争力的根本途径,是构建核心吸引物、避免同质化的重 要手段。主题的选择,既可以来自地域文化的提炼,也可以是外来主题的引入,评判的标准 在于能否对目标市场形成巨大的吸引力。
在主题概念的框架下,形成主题景观、主题街区(小镇)、主题地产等一系列主题化产 品,这些产品的主题又有力支撑着项目的整体概念,进而形成较强的个性与感召力。东部华 侨城的八大主题度假酒店、两大主题球场、三大主题小镇等,都是这一创新的鲜明体现。
(2)创新产品策划与设计
商业模式与主题概念的创新,要通过产品来体现,包括旅游产品、地产产品和配套项目 的策划与设计创新。其一,要充分体现主题概念的意境;其二,要充分体现旅游休闲产品的 特质,如海洋文化主题温泉、温泉汤屋、泳池别墅酒店等;其三,要以经营模式的创新来指 导策划与设计的创新,如推出可先售后租的产权式酒店。
2.落地运营
要让创意转换成效益,就需要实现落地运营的突破。主要包括三大方面:
(1)经济落地
经济落地,即要有合理的投资回报率,这是落地运营的根本。项目的开发应做到旅游与 地产互补,长短线结合,地产的短线获利要能镋盖旅游的长线投资并有较大盈余,且旅游项 目能保持良性经营、长期获利,这就是经济落地。
(2)市场落地
市场落地,一方面,是指打造出来的产品要有极强的市场吸引力,要有足够的市场容量 和购买力;另一方面,项目应具备持续的竞争力,在一段时期内能够独领风骚、超越周边区 域其他项目。
(3)建设落地
建设落地,包括两个方面:一是策划与设计的产品要充分复合当地的气候特征与场地环 境特点,要因地制宜地进行产品的打造;二是在资源利用与环境营造上,要有利于旅游与地 产融合,且旅游要能为地产造势并创造附加值。

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