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旅游综合体规划如何拿地
发布:2018-02-07  来源:  编辑:九度空间

(1)规划阶段特征描述

土地是项目开发的根本载体,也是决定一切具体工作能否开展的前提。作为最为关键的 —个环节,此阶段应注意两点:一是开发企业自身要确定项目的可行性,并形成初步的概念 策划方案;二是与政府部门的对接,向其展示项目总体的发展思路和愿景,并突出项目对区 域综合发展的带动效应。只有这样,企业才能获得政府部门的支持,从而争取到较好的资源 条件、土地条件与政策条件,以期实现土地利润空间最优化。

旅游综合体规划

(2)对话对象与阶段规划重点

政府部门是主要的对话对象。这一阶段的关键在于如何判断其需求、把握政府工作的特 点,并通过一个思路清晰、概念鲜明、产品独特、布局合理、表现生动的规划方案,打动政 府,争取到其对开发企业的支持。
可行性的研究、初步的规划方案就需要高端智力的支持,需要企业邀清熟知旅游综合体 开发规律的专业规划设计机构对项目进行规划。方案的核心关键是:在旅游综合体的框架下 科学协调旅游产品、地产产品及配套项目的发展关系,最终使得土地综合开发的综合效益及 其对于区域发展带动的综合效果达到最优化——既要满足政府带动城市发展、提升城市形象 的需求,也要实现企业的盈利回报预期,更要关注普通城市居民尤其是综合体影响范围内居 民的利益诉求,从而实现多利益主体共贏的目标,此即拿地阶段旅游综合体项目规划的根本 重点。该阶段的规划方案一般包括两大层面:

①开发策划

主要包括开发思路与定位策划、产业构架与产品策划、投资分期与运营策划三大部分, 其核心是在研究区域发展态势与资源调查及市场调研的前提下,解决项目的开发思路、概念 定位、产业定位、产品定位、运营建议问题。
②概念性规划
主要包括规划构思、土地利用规划、总体布局、规划结构分析、功能区划、开发强度确 定、技术经济指标整合等方面,其核心是围绕开发策划方案,对项目场地进行优化利用、解 决项目总体布局与用地规模、路网及交通组织、重要节点效果与整体风貌表现等问题。
概言之,处于拿地阶段的项目,需要编制开发策划及概念性规划;既解决创意问题, 又解决落地问题,是思路创意与初步落地相结合的综合性方案。在实际的汇报过程中,可通 过三维动画演示片来对规划成果进行更直观、更形象化的展现,以便提高效果
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